日前，北京市正式確定共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)試點項目的下一步擴圍計劃，即在通州區(qū)半壁店區(qū)域建設(shè)全市第二家共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)，預計今年開工建設(shè)，2020年有望實現(xiàn)入住。備受消費者關(guān)注的新試點產(chǎn)權(quán)分配方式基本確定，即復制現(xiàn)有試點的模式，由企業(yè)和購房者分別占有5%和95%，購房者將拿到50年的共有產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)證，每間養(yǎng)老居室仍需有60歲以上老人居住，每個月將繳納一定數(shù)額的服務(wù)費。新試點項目還將建設(shè)配套的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和幼兒園，房價與周邊商品房價格基本平齊。
2016年，北京市民政局、市住建委聯(lián)合印發(fā)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點方案》(以下簡稱《方案》)，明確本市首個也是當時惟一的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)試點為位于朝陽區(qū)雙橋的恭和家園項目。該模式以“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營、限齡人群居住”為主要內(nèi)容，其中，養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者分別按5%、95%的份額共同持有，多項措施限定60歲以上老年人居??；由企業(yè)對配套醫(yī)療、護理、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施持有經(jīng)營。
2017年年底，北京市首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)在朝陽雙橋恭和家園已經(jīng)開放。近日，共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)將擴大試點。樂成老年事業(yè)投資有限公司（以下簡稱“樂成養(yǎng)老”）項目負責人向北京青年報記者透露，繼朝陽雙橋項目后，本市正式確定了下一步擴圍計劃，即在通州區(qū)半壁店區(qū)域建設(shè)全市第二家共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)，預計今年開工建設(shè)，2020年可實現(xiàn)入住。
“目前，半壁店試點規(guī)劃占地8萬平方米，其中2萬平方米的獨立養(yǎng)老機構(gòu)及6萬平方米的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)，分別可以向社會提供300多張養(yǎng)老機構(gòu)床位和800至900套養(yǎng)老居室。”樂成養(yǎng)老項目負責人表示，新試點還將建設(shè)7000余平方米的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心作為養(yǎng)老配套的醫(yī)療機構(gòu)，打造醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式，為周邊老人提供必要的醫(yī)療服務(wù)。此外，還將建設(shè)一個4000多平方米的幼兒園。
樂成養(yǎng)老項目負責人表示，當下，僅靠國家財政來負擔養(yǎng)老并不現(xiàn)實，應(yīng)該引導社會資本引入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。可長久以來一直未能探索出一個合理的盈利模式，因而在重資產(chǎn)、高投入、回報周期長的現(xiàn)狀下，社會資本常常裹足不前。即便像“樂成養(yǎng)老”這樣最早從事專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的民營企業(yè)，也曾為此發(fā)過愁。以樂成養(yǎng)老旗下的高端養(yǎng)老機構(gòu)“北京雙井恭和苑”為例，作為北京首家“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點單位，該項目總投資3億多元，按照目前的價格（每人每月每床7000至25000元不等），也要50年才能收回成本。“這樣的項目，誰會來做第二個呢？與其把希望寄托在民營資本的‘情懷’上，不如探索像共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房這樣政府、企業(yè)、消費者三方共贏的新模式。”該負責人說。
釋疑一
共有產(chǎn)權(quán)社區(qū)房價為多少？
對于新試點的房價，樂成養(yǎng)老項目負責人表示，應(yīng)該會比雙橋項目稍高一些，不過基本等同于半壁店周邊一般商品房價格。據(jù)了解，目前試點所在區(qū)域周邊新建商品房售價普遍在6萬元/平方米左右。“最終決定半壁店項目的售價主要包括建設(shè)成本、周邊市場價格以及對于共有產(chǎn)權(quán)模式的接受度等。”
此外，半壁店試點的戶型規(guī)模及每戶總價也會拉開一定的差距，兩居室、一居室和單間戶型各占1/3。該負責人還表示，通過對雙橋試點項目的研究發(fā)現(xiàn)，購買共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)的老人普遍傾向于選擇兩居室的戶型，因此半壁店的兩居室項目占比相較于雙橋項目會有所提高。此外，每套房的服務(wù)費價格是否維持在3000元/月的水平還需要進一步論證再確定。
釋疑二
誰有資格購買入??？
據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)對于入住人資格有嚴格限制，試點項目入住人資格為60周歲（含）以上的老年人。入住者必須接受評估審核，保證每個居室內(nèi)必須有一位60周歲及以上老年人居住，并在民政部門登記備案。
樂成養(yǎng)老項目負責人表示，為防止投資投機者“鉆空子”購買共有產(chǎn)權(quán)居室，企業(yè)方將在入住協(xié)議中要求居室內(nèi)不能在無符合條件老人入住的情況下入住其他人員，而且無人入住的居室也需要按時繳納服務(wù)費用。除每一任產(chǎn)權(quán)擁有者入住前都要簽訂房屋使用協(xié)議外，該項目還確保企業(yè)雖擁有5%的產(chǎn)權(quán)，但是與95%的產(chǎn)權(quán)持有者享有同樣話語權(quán)，確保企業(yè)可以及時對后續(xù)房屋的轉(zhuǎn)讓租借有干預的權(quán)利。
釋疑三
為何要在養(yǎng)老社區(qū)建幼兒園？
樂成養(yǎng)老項目負責人介紹，這是一老一小代際融合養(yǎng)老模式，這種模式在美國已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，樂成養(yǎng)老也是全市首家實踐這一模式的企業(yè)，目前在雙井恭和苑已經(jīng)有了成功的探索。在雙井恭和苑，就有一條50余米的長廊，連通了一家幼兒園和養(yǎng)老院，每周孩子們可以穿過長廊，給老人表演節(jié)目，老人也可以來到幼兒園，利用自己的人生閱歷、知識給孩子們講課。比如在清明節(jié)、重陽節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日，老人會給孩子們上傳統(tǒng)文化課，孩子們也可以給老人做各種敬老愛老活動。
“把老人和孩子放在一個社區(qū)，一方面，可以從小培養(yǎng)孩子們關(guān)心他人的社會責任感，另一方面也可以充分體現(xiàn)老人的社會價值，有孩子們在身邊，也能起到激發(fā)老人活力的作用，對于老人的身心健康都有好處。這種一老一小代際融合的模式，也體現(xiàn)了雙贏的效果。”該負責人說。
釋疑四
老人若過世房產(chǎn)能否出售？
樂成養(yǎng)老項目相關(guān)負責人介紹，共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老居室可以轉(zhuǎn)借，如果購買者家中老人去世，房產(chǎn)可以出售、出租，出售按照市場價格，相關(guān)獲利將全部為購買者所得。當然，購買者、入住者也必須通過嚴格的審核。樂成養(yǎng)老項目負責人介紹，如果家中老人過世，居室持有人又沒有養(yǎng)老需求，企業(yè)也可以幫持有人按市場價進行出租，相關(guān)收益也全部由購買者所得。
市規(guī)劃國土委副主任謝俊奇表示，雙橋試點項目的用地性質(zhì)是養(yǎng)老而非房地產(chǎn)，享有經(jīng)營性養(yǎng)老用地政策，不適用于房地產(chǎn)的土地利用政策?？梢源_定的是，購房者擁有養(yǎng)老居室50年產(chǎn)權(quán)包括的是95%份額內(nèi)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，不動產(chǎn)證辦完后可以進行抵押。市規(guī)土委將對試點項目進行3個方面的監(jiān)管，嚴禁以養(yǎng)老機構(gòu)的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁以養(yǎng)老為名開展與養(yǎng)老無關(guān)的活動，嚴禁改變土地使用性質(zhì)。
故事
就跟住自己家里一樣
今年84歲高齡的古淑霞是去年年底第一位搬進朝陽雙橋共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)的老人。老人有兩個兒子和一個女兒，分別住在朝陽、豐臺和通州。古淑霞在1985年從北京毛巾廠退休后，就開始幫忙照顧兒孫以及臥病在床的愛人，在三個區(qū)之間來回跑，一輩子都在為家人忙碌。
2017年，古淑霞的兒女們得知了朝陽雙橋項目即將開業(yè)，抱著試試看的心態(tài)，為老人買下了一套房。“我當時就帶了兩件衣裳一條被子，想暫時住個十天半個月感受一下，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這一住就不想走了。”古淑霞帶北青報記者參觀了她的房間，屋子里收拾得整整齊齊，每天都有工作人員上門打掃。一間客廳加開放式廚房，一個臥室，還有一個寬敞的廁所，70余平方米的房間，老人一個人住足夠了。冰箱里是孩子們?yōu)槔先速I的各種食材，雞蛋、牛奶、蔬菜、肉食、面粉等等塞得滿滿當當。“有時候就自己動手做點早飯，午飯晚飯都在食堂吃，食堂菜色也很不錯，葷素搭配，一天六個菜，刷卡就行。”
屋子里最顯眼的是老人的手工藝作品——各式各樣的絲網(wǎng)花，一盆盆、一簇簇，擺滿了窗臺、茶幾和飯桌。這是古淑霞參加的手工藝小組的成果。“來了這里活動非常豐富，有唱歌的、打牌的、做操的、書法的、做綠植的、做十字繡的，而我最喜歡的就是手工藝，孩子們給我從網(wǎng)上淘到了這些原材料，我就照著老師教的步驟，自己做絲網(wǎng)花。做了好幾十盆了，有的放在我們院大廳里展出，有的送了人。”看著自己的作品，古淑霞得意地笑著。
“一到早上9點就開始做操，下午沒事了就找老朋友打牌，吃飽了飯就一起遛遛彎，每天都有不同的興趣小組可以參加，不怕孤單。孩子們每周末都來看我，在這里，就跟自己家一樣。”古淑霞說。
?。ㄔ}目：北京擴大共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)試點 將配備社區(qū)醫(yī)院和幼兒園）
