教育地產(chǎn)早已不是新鮮概念。
如果說(shuō)教育地產(chǎn)發(fā)軔于1994年碧桂園與北京景山學(xué)校合辦廣州碧桂園學(xué)校以帶動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售，教育地產(chǎn)至今已走過(guò)二十余年。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)從依靠學(xué)校到自建學(xué)校;學(xué)校、幼兒園從僅僅是社區(qū)配套設(shè)施發(fā)展到教育業(yè)務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要板塊;越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始深度布局教育，甚至分拆教育業(yè)務(wù)使其單獨(dú)上市。教育地產(chǎn)也漸漸演化成“地產(chǎn)+教育”的多元模式。
5月5日，A股上市公司陽(yáng)光城發(fā)布公告稱(chēng)將與陽(yáng)光控股、北京電影學(xué)院在全國(guó)范圍內(nèi)合作發(fā)展影視產(chǎn)業(yè)及特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，繼發(fā)展幼教、參設(shè)教育產(chǎn)業(yè)基金投資之后，陽(yáng)光城在教育領(lǐng)域的觸角已經(jīng)延伸到職業(yè)教育。
就在不久前，“第一家吃螃蟹”的房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園的教育業(yè)務(wù)——博實(shí)樂(lè)教育向美國(guó)證券交易委員會(huì)提交了招股說(shuō)明書(shū)，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)近三年的碧桂園教育終于邁出了上市進(jìn)程中實(shí)質(zhì)性一步。如果博實(shí)樂(lè)成功登陸美股，碧桂園將是繼海亮集團(tuán)后第二家分拆教育業(yè)務(wù)、赴美上市的房地產(chǎn)公司。
布局教育領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)有哪些?地產(chǎn)+教育還有哪些結(jié)合方式?藍(lán)鯨教育盤(pán)點(diǎn)梳理碧桂園、萬(wàn)科、陽(yáng)光城等5家上市地產(chǎn)公司及金成集團(tuán)、偉東集團(tuán)等6家非上市地產(chǎn)公司，一探究竟。
從依靠名校到自建學(xué)校
前不久，北京市發(fā)布消息，所有中小學(xué)校不得與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)。意在為持續(xù)高燒的學(xué)區(qū)房降溫，對(duì)此，新華社發(fā)表時(shí)評(píng)稱(chēng)，中小學(xué)與房地產(chǎn)商“聯(lián)姻”的現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，原本應(yīng)由政府承擔(dān)的義務(wù)教育階段的投入、規(guī)劃和建設(shè)等職責(zé)，卻部分轉(zhuǎn)移給了房地產(chǎn)商，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目堂而皇之地?fù)碛辛?ldquo;學(xué)區(qū)房”的金字招牌賺得缽滿(mǎn)盆滿(mǎn)。此做法不僅給一些地方本已過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)“添亂”，也意味著義務(wù)教育階段教育公平的“失衡”。
一位分析人士告訴藍(lán)鯨教育，房地產(chǎn)企業(yè)和中小學(xué)聯(lián)合未來(lái)可能會(huì)受到一些限制，不過(guò)他認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)借名校知名帶動(dòng)房源已是較為初階的“聯(lián)姻”方式。
通過(guò)學(xué)校推動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售甚至帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)早已不是新鮮事，早在1994年碧桂園就通過(guò)與北京市景山學(xué)校合作開(kāi)辦廣州碧桂園學(xué)校帶動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售。后來(lái)這一策略也被房地產(chǎn)公司廣泛應(yīng)用。在各個(gè)城市新建樓盤(pán)的廣告中都能看到類(lèi)似“名校林立”等字樣，重點(diǎn)中小學(xué)開(kāi)設(shè)分銷(xiāo)，樓盤(pán)自帶學(xué)區(qū)房屬性。深圳桃源居引入清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
CRIC(中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán))的一份研究報(bào)告指出，一線(xiàn)城市94%的購(gòu)房者置業(yè)時(shí)會(huì)考慮學(xué)區(qū)概念，92%的置業(yè)者會(huì)因子女就學(xué)問(wèn)題而重新購(gòu)房，45%的人以教育為購(gòu)房首要因素，認(rèn)為教育因素不重要的購(gòu)房者只占了7%。正是瞄準(zhǔn)了教育剛，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇將引入名校分校或者干脆自建私立學(xué)下、國(guó)際學(xué)校。以碧桂園為例，目前旗下?lián)碛?7家K12階段學(xué)校，其中包括6所國(guó)際學(xué)校。另一家房地產(chǎn)企業(yè)新鷗鵬的教育業(yè)務(wù)起步于1993年，現(xiàn)在已經(jīng)成立教育集團(tuán)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)教育業(yè)務(wù)，擁有5所中學(xué)。
房地產(chǎn)企業(yè)利用自身資源和優(yōu)勢(shì)建設(shè)國(guó)際學(xué)校已屢見(jiàn)不鮮，北京王府國(guó)際學(xué)校背靠的法政集團(tuán)以地產(chǎn)起家，樂(lè)成國(guó)際學(xué)校背后的樂(lè)成集團(tuán)也是如此。2015年9月，萬(wàn)科用自身總部大樓一半面積辦起來(lái)的國(guó)際高中梅沙書(shū)院正式開(kāi)學(xué)。與1996年萬(wàn)科投建上海復(fù)旦萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)校、北京中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島引入北京四中和北京小學(xué)不同，萬(wàn)科總裁郁亮表示，梅沙書(shū)院于萬(wàn)科是明確戰(zhàn)略下的專(zhuān)注教育產(chǎn)業(yè)本身的行動(dòng)。教育業(yè)務(wù)之于房地產(chǎn)企業(yè)早已從社區(qū)配套設(shè)施發(fā)展成獨(dú)立的教育部門(mén)、集團(tuán)，甚至如海亮集團(tuán)和碧桂園已經(jīng)分拆教育業(yè)務(wù)，使其赴美上市。
隨著消費(fèi)升級(jí)和中產(chǎn)階級(jí)崛起，國(guó)際學(xué)校成為了更多家長(zhǎng)們的選擇。一位擁有多年國(guó)際學(xué)校從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人士告訴藍(lán)鯨教育，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)雙語(yǔ)學(xué)?；蛘邍?guó)際學(xué)校是水到渠成，與其他產(chǎn)業(yè)相比更容易成功。因?yàn)槭紫确康禺a(chǎn)企業(yè)擁有充沛的現(xiàn)金流、生源和資源整合能力。但同時(shí)他也向藍(lán)鯨教育透露，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在更傾向于自己建設(shè)國(guó)際學(xué)校而非引入其他國(guó)際學(xué)校，“我們?cè)c一家知名地產(chǎn)商的上海、無(wú)錫分公司接觸過(guò)，他們條件比較苛刻，傾向于自己做，但這估計(jì)要摸索一段時(shí)間。”
學(xué)前教育、營(yíng)地教育或許是新的打開(kāi)方式?
與碧桂園、海亮集團(tuán)企業(yè)辦學(xué)思路不同的是，陽(yáng)光城、萬(wàn)科、金成集團(tuán)和雅居樂(lè)選擇了學(xué)前教育和營(yíng)地教育模式。
陽(yáng)光城旗下子公司在2016年收購(gòu)了師匯優(yōu)創(chuàng)教育，后者主要為學(xué)前教育綜合提供解決方案、搭建幼兒園運(yùn)營(yíng)體系等，實(shí)現(xiàn)收入1022萬(wàn)元;陽(yáng)光城參設(shè)規(guī)模不超過(guò)30億元的教育產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金，專(zhuān)項(xiàng)用于教育產(chǎn)業(yè)并購(gòu)事項(xiàng)。無(wú)獨(dú)有偶，雅居樂(lè)擁有34所幼兒園，普惠型與國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園并存。為何房地產(chǎn)企業(yè)青睞學(xué)前教育?和晶科技董事長(zhǎng)曾告訴藍(lán)鯨教育，學(xué)前教育大多發(fā)生在社區(qū)里。而雅居樂(lè)則表示，幼兒園多依靠公司地產(chǎn)項(xiàng)目而建。與K12階段相比，早幼教領(lǐng)域限制更少，尤其在《民促法》三審之后，碧桂園也曾表示為來(lái)將著重學(xué)前教育與國(guó)際教育。
雅居樂(lè)教育集團(tuán)投資部總經(jīng)理劉韞珊表示，2017年將繼續(xù)建設(shè)幼兒園，或?qū)⒊闪?0-50億元的基金用于收購(gòu)教育產(chǎn)業(yè);陽(yáng)光城2016年教育管理收入約2125萬(wàn)元 ,并2016年報(bào)中表示，在堅(jiān)持主業(yè)不動(dòng)搖的情況下，穩(wěn)步拓展教育行業(yè)的投資機(jī)會(huì)。值得注意的是，陽(yáng)光城發(fā)展教育業(yè)務(wù)的另一優(yōu)勢(shì)就是，其母公司陽(yáng)光控股旗下?lián)碛嘘?yáng)光教育集團(tuán)，而陽(yáng)光教育集團(tuán)業(yè)務(wù)覆蓋從幼教到高等教育、線(xiàn)下實(shí)體和線(xiàn)上教育。
除學(xué)前教育外，托管與營(yíng)地教育也在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展勢(shì)頭良好。據(jù)中國(guó)學(xué)后托管教育聯(lián)盟主席張洪偉表示，萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)較早從事托管教育的房地產(chǎn)企業(yè)之一。自從1996年以上海復(fù)旦實(shí)驗(yàn)學(xué)校試水教育領(lǐng)域后，萬(wàn)科開(kāi)始向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，教育產(chǎn)業(yè)是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型重點(diǎn)領(lǐng)域之一。2014年后萬(wàn)科陸續(xù)建設(shè)社區(qū)教育、營(yíng)地教育，甚至獨(dú)創(chuàng)了“四點(diǎn)半學(xué)堂”模式。所謂“四點(diǎn)半學(xué)堂”指放學(xué)之后、家長(zhǎng)尚未下班，孩子處于無(wú)人接管的空白時(shí)間段。在“學(xué)堂”里，孩子由老師看管、輔導(dǎo)完成作業(yè)直至被家長(zhǎng)接走。總部位于上海的東原地產(chǎn)也具有托管業(yè)務(wù)等，并向業(yè)主免費(fèi)開(kāi)放。
與學(xué)前教育相類(lèi)似的是，房地產(chǎn)公司做營(yíng)地教育同樣各項(xiàng)資源齊備。以萬(wàn)科營(yíng)地教育為例，萬(wàn)科的營(yíng)地教育分為社區(qū)營(yíng)地、城市營(yíng)地、戶(hù)外營(yíng)地。社區(qū)營(yíng)地主要提供社區(qū)內(nèi)子女的教育和托管業(yè)務(wù);城市營(yíng)地更像是一座教育綜合體，萬(wàn)科第一個(gè)城市營(yíng)地位于廣東佛山的國(guó)際金融城，取名為“教育Mall”，與新東方的百學(xué)匯相近;戶(hù)外營(yíng)地重點(diǎn)在培養(yǎng)孩子的戶(hù)外生存能力、合作探索精神，據(jù)藍(lán)鯨教育了解，目前，萬(wàn)科在三亞、廣州、深圳、吉林松花湖、東莞開(kāi)業(yè)了6個(gè)戶(hù)外營(yíng)地。戶(hù)外營(yíng)地在萬(wàn)科營(yíng)地教育發(fā)展相對(duì)成熟。除萬(wàn)科、金成集團(tuán)外，鴻坤地產(chǎn)通過(guò)旗下億潤(rùn)基金與好未來(lái)聯(lián)合投資營(yíng)地教育機(jī)構(gòu)“青青部落”。
職業(yè)教育、園區(qū)與云平臺(tái)獨(dú)立發(fā)展亦或配套地產(chǎn)?
和大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)聚焦學(xué)前教育、K12教育不同的是，中銳集團(tuán)旗下的中銳教育創(chuàng)始于1996年，先后投資創(chuàng)辦包括無(wú)錫南洋職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡南洋現(xiàn)代管理學(xué)院、蘇州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等學(xué)校在內(nèi)的院校。近年來(lái)中銳教育看到職業(yè)教育發(fā)展的重大利好，以汽車(chē)教育為主發(fā)展職業(yè)教育。目前已與全國(guó)40余所高校共建汽車(chē)實(shí)訓(xùn)基地等。此外，中銳教育與與政府合作開(kāi)發(fā)、建設(shè)教育園區(qū)占地近4平方公里的蘇州高教園區(qū)、上海中銳教育港等。與海亮教育、博實(shí)樂(lè)類(lèi)似的，中銳教育在2016年4月走進(jìn)資本市場(chǎng)掛牌新三板。
同樣打造教育園區(qū)發(fā)展職業(yè)教育的還有偉東集團(tuán)旗下偉東云集團(tuán)，偉東云在青島設(shè)了專(zhuān)門(mén)專(zhuān)門(mén)服務(wù)教育的大數(shù)據(jù)中心(占地面積4萬(wàn)平方米)和建立云教育產(chǎn)業(yè)園(占地面積20萬(wàn)平方米)，同時(shí)也在貴州、成都等設(shè)立7個(gè)數(shù)據(jù)中心。新鷗鵬也不例外，設(shè)有云教育產(chǎn)業(yè)園，打造了互聯(lián)網(wǎng)、教育與地產(chǎn)結(jié)合的教育地產(chǎn)新模式。據(jù)了解，新鷗鵬云教育產(chǎn)業(yè)園以教育云為特色，云計(jì)算產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)孵化樓、配套商住項(xiàng)目于一體。
隨著民促法三審之后，職業(yè)教育迎來(lái)重大利好，分拆職業(yè)教育業(yè)務(wù)單獨(dú)上市或?qū)⒊蔀楦嗟禺a(chǎn)企業(yè)考慮的方向。而就目前來(lái)看，教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)涵蓋了產(chǎn)業(yè)孵化器、加速器以及各項(xiàng)設(shè)施，成為創(chuàng)客小鎮(zhèn)或者大型教育產(chǎn)業(yè)孵化器也未嘗不是好的選擇。
房地產(chǎn)公司為何會(huì)進(jìn)入教育行業(yè)?一位投資人告訴藍(lán)鯨教育，現(xiàn)在中國(guó)服務(wù)消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)已顯，而房地產(chǎn)公司因紅利期已過(guò)不得不轉(zhuǎn)型，中國(guó)房地產(chǎn)的主體從增量轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪繛橹?，傳統(tǒng)的地產(chǎn)已將走近末路，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)重要的任務(wù)就是盤(pán)活存量、去庫(kù)存，而教育作為一個(gè)逆周期性行，教育地產(chǎn)的魔力不言而喻。
正是在這樣的背景下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)為自己注入教育元素或者與教育聯(lián)姻。雅居樂(lè)教育集團(tuán)投資部總經(jīng)理劉韞珊認(rèn)為，地產(chǎn)可以用資本實(shí)力和現(xiàn)金支撐教育的發(fā)展，而教育產(chǎn)業(yè)則可以反哺地產(chǎn)。二者結(jié)合可以產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，即有房地產(chǎn)就有教育，有教育就有地產(chǎn)增值。
但依然有不少教育行業(yè)人士對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)地產(chǎn)+教育聯(lián)姻表示擔(dān)憂(yōu)，因?yàn)闆](méi)有教育基因的企業(yè)很難做好教育。與教育這樣一個(gè)長(zhǎng)周期性行業(yè)相比，房地產(chǎn)周期更短，需要耐下心慢慢打磨教育。
從與名校合作到現(xiàn)在的學(xué)前教育、營(yíng)地教育，房地產(chǎn)企業(yè)和教育已經(jīng)攜手走過(guò)20余年，兩者已經(jīng)成為人們的剛需和痛點(diǎn)，除上述盤(pán)點(diǎn)梳理的集中模式外，地產(chǎn)+教育依然具有極大的想象空間。
