財(cái)政部發(fā)布的《政府采購需求管理辦法》（財(cái)庫〔2021〕22號，以下簡稱《辦法》）實(shí)施一年多來，在加強(qiáng)政府采購需求管理，實(shí)現(xiàn)政府采購項(xiàng)目績效目標(biāo)方面取得了顯著成效。
《辦法》第十九條要求，采購方式、評審方法和定價(jià)方式的選擇應(yīng)當(dāng)符合法定適用情形和采購需求特點(diǎn)。采購需求客觀、明確且規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購項(xiàng)目，如通用設(shè)備、物業(yè)管理等，一般采用招標(biāo)或者詢價(jià)方式采購，以價(jià)格作為授予合同的主要考慮因素，采用固定總價(jià)或者固定單價(jià)的定價(jià)方式。目前，采購人用招標(biāo)采購方式采購物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，大多以價(jià)格作為主要因素，采用最低評標(biāo)價(jià)法。
最低評標(biāo)價(jià)法，是指投標(biāo)文件滿足招標(biāo)文件全部實(shí)質(zhì)性要求，且投標(biāo)報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)人為中標(biāo)候選人的評標(biāo)方法。使用最低評標(biāo)價(jià)法，采購項(xiàng)目的競爭主要體現(xiàn)在價(jià)格上，有的項(xiàng)目節(jié)約資金比例高達(dá)20%以上。節(jié)約財(cái)政資金，本來是無可厚非的，但在實(shí)際采購活動(dòng)中出現(xiàn)了一些亂象。有的采購項(xiàng)目中標(biāo)公告發(fā)布后，報(bào)價(jià)較高的供應(yīng)商紛紛質(zhì)疑，要求采購人、采購代理機(jī)構(gòu)對其中標(biāo)人的價(jià)格作出解釋；有的甚至投訴至財(cái)政部門，要求說明中標(biāo)報(bào)價(jià)的合理性。同時(shí)，也有供應(yīng)商中標(biāo)后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際運(yùn)營成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中標(biāo)價(jià)格，以投標(biāo)報(bào)價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤為借口拖延合同簽訂時(shí)間；更有甚者，以人員防疫難到位為由放棄中標(biāo)資格，導(dǎo)致項(xiàng)目重新實(shí)施采購，人為影響政府采購活動(dòng)的公信力。
目前，在物業(yè)服務(wù)采購中，該采用最低評標(biāo)價(jià)法還是綜合評分法，成了擺在采購人面前的一道難題?，F(xiàn)在，有的采購人對物業(yè)服務(wù)采購心有余悸，擔(dān)心供應(yīng)商質(zhì)疑投訴影響采購效率，擔(dān)心供應(yīng)商中標(biāo)后不按約定簽合同，擔(dān)心供應(yīng)商低價(jià)競標(biāo)影響服務(wù)質(zhì)量……筆者結(jié)合多年從事政府采購工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，針對物業(yè)服務(wù)采購的特點(diǎn)，對如何用好最低評標(biāo)價(jià)法，減少供應(yīng)商的惡意低價(jià)競爭，提高政府采購績效談五點(diǎn)粗淺的意見，與同行共勉。
采購需求應(yīng)當(dāng)完整
物業(yè)采購與其他服務(wù)類采購一樣，采購項(xiàng)目的技術(shù)、服務(wù)、商務(wù)及其他要求至關(guān)重要，這是供應(yīng)商投標(biāo)響應(yīng)的基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)完整明確。其采購需求主要包括四個(gè)方面：
一是項(xiàng)目概況清晰。項(xiàng)目概況主要是指服務(wù)場所、服務(wù)范圍及區(qū)域。具體包括：物業(yè)服務(wù)面積，包括室內(nèi)面積、室外面積、綠化面積、道路面積、停車場面積等；樓層分布情況，各樓層使用功能及物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；明確強(qiáng)弱電、空調(diào)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施狀況；樓宇電梯及其他公共設(shè)施的運(yùn)行使用情況；可能涉及的餐飲場所，就餐人數(shù)及廚房排煙系統(tǒng)、冰庫、灶具、廚具、用具、水電氣等現(xiàn)實(shí)情況；服務(wù)區(qū)域在使用運(yùn)行過程中存在的“后遺癥”，如排污系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)老化等問題。
二是服務(wù)內(nèi)容全面。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容主要包括：整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)服務(wù)，環(huán)境維護(hù)服務(wù)，綠植擺放及養(yǎng)護(hù)服務(wù)，客服、會(huì)務(wù)服務(wù)，餐飲服務(wù)（部分項(xiàng)目涉及），停車場管理，一般設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)服務(wù)，專業(yè)設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)服務(wù)，工程維修服務(wù)，以及物業(yè)管理規(guī)范中要求物業(yè)提供的相應(yīng)服務(wù)等。
三是服務(wù)要求詳盡。物業(yè)管理服務(wù)總體應(yīng)要求供應(yīng)商具備住宅類物業(yè)或者非住宅類物業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和人力資源，具有物業(yè)管理服務(wù)相適應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。具體管理要求是：
秩序維護(hù)服務(wù)。要求供應(yīng)商負(fù)責(zé)管理整個(gè)區(qū)域內(nèi)的治安安全，秩序維護(hù)，停車場管理工作；建立健全安全防范體系，對服務(wù)人員進(jìn)行安全教育；定期進(jìn)行各類應(yīng)急演練，包括疫情防控、防暴、防汛、消防等。
環(huán)境維護(hù)服務(wù)。環(huán)境維護(hù)服務(wù)主要包括所有樓道內(nèi)過道、樓梯、公共衛(wèi)生間、工具間、大廳、非機(jī)動(dòng)車停車棚、停車場、門窗玻璃、露臺等公共區(qū)域及大樓內(nèi)所有辦公室、會(huì)議室的衛(wèi)生保潔及垃圾清運(yùn)等工作。同時(shí)，要詳細(xì)列明衛(wèi)生保潔內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生消毒消殺標(biāo)準(zhǔn)。
綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。要求供應(yīng)商負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)所有樹木、灌木、草坪、花卉、花壇、盆栽植物的日常養(yǎng)護(hù)、澆水、修剪、施肥和管理工作，養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)符合國家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在采購文件中詳細(xì)列明綠植品類、數(shù)量及具體養(yǎng)護(hù)要求，確保植株成活率。對后期需要做綠化整改的區(qū)域范圍和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在采購文件中作詳細(xì)說明，便于供應(yīng)商在報(bào)價(jià)明細(xì)中體現(xiàn)。
設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)。對設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行管理要具體明確，如：要定期對房屋進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)有滲水、外墻磚脫落、外墻玻璃破損等現(xiàn)象要及時(shí)報(bào)告采購人并予以修復(fù)；定期對管理區(qū)域內(nèi)的門窗、桌椅、柜架、燈具等進(jìn)行檢查、維修；對有破損或安全隱患的地方要及時(shí)報(bào)告采購人并予以修復(fù)；為大型及重要機(jī)電設(shè)備（照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等）提供維修及維護(hù)，協(xié)助采購人監(jiān)督管理維保單位完成專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)；定期對應(yīng)檢必檢的設(shè)施設(shè)備及時(shí)進(jìn)行年檢；做好公共區(qū)域室外招牌、廣告、霓虹燈、引路標(biāo)識的日常維修等工作。
客服、會(huì)務(wù)服務(wù)。對來訪人員及辦事人員的接待和服務(wù)提出具體要求，在會(huì)務(wù)服務(wù)方面對會(huì)場布置、音響設(shè)備使用、文明禮儀等規(guī)范要求，服務(wù)所需物品的使用管理要求。
其他管理服務(wù)。如：應(yīng)急處置要求，包括處理各類突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防安全事故、設(shè)施設(shè)備故障等；節(jié)能減排工作要求，配合采購人做好節(jié)能宣傳，開展節(jié)電、節(jié)水等日常節(jié)能工作；要求供應(yīng)商對采購文件服務(wù)范圍以外可能出現(xiàn)的臨時(shí)服務(wù)項(xiàng)目提出服務(wù)措施。
四是商務(wù)要求明確。物業(yè)管理服務(wù)涉及的服務(wù)地點(diǎn)、服務(wù)期限、付款方式、服務(wù)考核辦法和標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任、解決爭議的方式等，都要詳細(xì)明確。
合理設(shè)置實(shí)質(zhì)性條款
最低評標(biāo)價(jià)法的特點(diǎn)是滿足采購文件全部實(shí)質(zhì)性要求，且投標(biāo)報(bào)價(jià)最低者為中標(biāo)候選人。也就是說，采購文件的實(shí)質(zhì)性條款設(shè)置尤為重要，要將做好物業(yè)服務(wù)的必要條件，履行合同的人力、物力等作為供應(yīng)商響應(yīng)的實(shí)質(zhì)性條款，合理設(shè)置在招標(biāo)文件中。需要注意的是，不能以不合理的條件對供應(yīng)商實(shí)行差別待遇或者歧視待遇，有的條件可以要求供應(yīng)商提供書面材料證明，有的條款應(yīng)當(dāng)要求供應(yīng)商書面承諾，待供應(yīng)商中標(biāo)后進(jìn)行核驗(yàn)審查。
設(shè)置崗位人員數(shù)量。人員數(shù)量是做好物業(yè)服務(wù)的基本保證，在招標(biāo)文件中應(yīng)當(dāng)設(shè)定供應(yīng)商配置服務(wù)人員數(shù)量的最低要求。一是明確項(xiàng)目經(jīng)理與管理人員人數(shù)；二是各崗位服務(wù)人員數(shù)量要求，包括秩序維護(hù)專員、保潔專員、綠化專員、設(shè)備設(shè)施維護(hù)專員、客服會(huì)務(wù)專員、行政專員等。
設(shè)置人員必要條件。人員素質(zhì)將直接影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，在招標(biāo)文件中可以設(shè)定供應(yīng)商將來配置服務(wù)人員的相應(yīng)條件。一是根據(jù)崗位實(shí)際情況，在法律法規(guī)許可范圍內(nèi)設(shè)定服務(wù)人員年齡范圍，學(xué)歷、專業(yè)知識與工作經(jīng)驗(yàn)等要求。二是要求員工身體健康、無不良嗜好、無犯罪在案記錄。三是要求員工按崗位要求統(tǒng)一著裝、言行規(guī)范，講究儀容儀表、公眾形象。四是要求有關(guān)作業(yè)人員按照國家規(guī)定經(jīng)專門機(jī)構(gòu)培訓(xùn)，取得相關(guān)行業(yè)操作許可證。五是要求供應(yīng)商與員工簽訂《勞動(dòng)合同》并按規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn)，建立直接的勞動(dòng)關(guān)系，供應(yīng)商對員工服務(wù)期間的疾病和人身安全、安全責(zé)任事故、人事關(guān)系、勞動(dòng)糾紛、疫情防控等全權(quán)負(fù)責(zé)。
設(shè)置投標(biāo)報(bào)價(jià)要求。供應(yīng)商的投標(biāo)報(bào)價(jià)可能影響服務(wù)效果，必然影響中標(biāo)結(jié)果，要求供應(yīng)商報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)采購項(xiàng)目的全部工作內(nèi)容，可以將主要報(bào)價(jià)內(nèi)容列為分項(xiàng)報(bào)價(jià)表。一是人員工資待遇費(fèi)用，包括人員基本工資，績效考核，社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，福利費(fèi)，節(jié)假日按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的加班費(fèi)、服裝費(fèi)、餐飲費(fèi)、住宿費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)等，要求供應(yīng)商在履約過程中嚴(yán)格遵守《中華人民共和國勞動(dòng)法》的相關(guān)規(guī)定，人員工資不能低于當(dāng)?shù)氐淖畹蜆?biāo)準(zhǔn)等。二是工具設(shè)備成本費(fèi)，如清洗劑、洗地機(jī)、拋光機(jī)、清潔手推車、各種工器具等。三是服務(wù)耗材購置費(fèi)，如保潔材料、衛(wèi)生紙、洗手液、垃圾袋、分類垃圾桶等。四是辦公用品費(fèi)，如項(xiàng)目服務(wù)人員辦公使用電腦、打印機(jī)、對講機(jī)等。五是法定稅費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)、合理利潤、管理費(fèi)及招標(biāo)文件規(guī)定的為完成本項(xiàng)目所需的其他費(fèi)用。
要求提供服務(wù)方案。物業(yè)管理服務(wù)方案能夠在一定程度上反映供應(yīng)商的管理能力，同時(shí)可以作為采購人履約驗(yàn)收的依據(jù)。物業(yè)管理服務(wù)方案一般包括采購項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)整體實(shí)施方案，項(xiàng)目管理方案，秩序維護(hù)服務(wù)方案，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)方案，綠化養(yǎng)護(hù)方案，設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)管理方案，客服及會(huì)務(wù)服務(wù)方案，疫情防控方案，員工培訓(xùn)方案，餐飲服務(wù)方案，規(guī)章管理制度。
要求證明履約能力。采購人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)際，可以要求供應(yīng)商提供同類項(xiàng)目業(yè)績，證明其履約能力。但要求供應(yīng)商提供的同類業(yè)務(wù)合同一般不超過兩個(gè)，并明確同類業(yè)務(wù)的具體范圍。辦公區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目可以要求提供非住宅項(xiàng)目業(yè)績，服務(wù)內(nèi)容包含秩序維護(hù)服務(wù)、環(huán)境維護(hù)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等。
依法運(yùn)用評審規(guī)則
《政府采購貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（財(cái)政部令第87號，以下簡稱87號令）第六十條規(guī)定，評標(biāo)委員會(huì)認(rèn)為投標(biāo)人的報(bào)價(jià)明顯低于其他通過符合性審查投標(biāo)人的報(bào)價(jià)，有可能影響產(chǎn)品質(zhì)量或者不能誠信履約的，應(yīng)當(dāng)要求其在評標(biāo)現(xiàn)場合理的時(shí)間內(nèi)提供書面說明，必要時(shí)提交相關(guān)證明材料；投標(biāo)人不能證明其報(bào)價(jià)合理性的，評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其作為無效投標(biāo)處理。物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)采購采用最低評標(biāo)價(jià)法，在節(jié)約財(cái)政資金的同時(shí)，確實(shí)也給有些不法供應(yīng)商提供了機(jī)會(huì)，這些供應(yīng)商惡意低價(jià)搶標(biāo)，影響公平競爭，降低服務(wù)質(zhì)量。評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法運(yùn)用評審規(guī)則，對通過符合性審查的投標(biāo)人報(bào)價(jià)進(jìn)行評審，要求有可能影響產(chǎn)品質(zhì)量或者不能誠信履約的供應(yīng)商提供書面說明。
例如，成都市某區(qū)在今年5月組織的物業(yè)服務(wù)公開招標(biāo)采購活動(dòng)中， 24家供應(yīng)商參加該項(xiàng)目投標(biāo)，22家投標(biāo)人通過資格性審查。在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會(huì)向14家投標(biāo)人發(fā)出了需要提供其報(bào)價(jià)合理性的說明。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，11家投標(biāo)人提供了書面說明及證明材料，并說明其報(bào)價(jià)是按照國家相關(guān)規(guī)定購買社會(huì)保險(xiǎn)，對其派駐服務(wù)人員的工傷及人身安全負(fù)責(zé)，工資待遇符合四川省相關(guān)要求。評標(biāo)委員會(huì)對11家投標(biāo)人的書面說明進(jìn)行了評審，對其中10家投標(biāo)人的說明均予以認(rèn)可。評標(biāo)委員會(huì)認(rèn)為另外一家投標(biāo)人的說明內(nèi)容中“如我單位中標(biāo)，我單位派遣服務(wù)人員中部分為當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)民”需要提供更詳細(xì)的說明，證明其投標(biāo)報(bào)價(jià)的合理性。評標(biāo)委員會(huì)再次向投標(biāo)人發(fā)出了請澄清當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)民（由當(dāng)?shù)卣徺I社保）擬派人數(shù)的通知，該公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)予以了回復(fù)，并說明擬派90名當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)民為本項(xiàng)目服務(wù)。投標(biāo)人證明其報(bào)價(jià)合理性的核心是投標(biāo)報(bào)價(jià)是否影響質(zhì)量或合同履約，只要投標(biāo)人對遵守參加投標(biāo)的各項(xiàng)條件和履約合同的能力作出保證即可。最終，該項(xiàng)目評標(biāo)委員會(huì)認(rèn)為投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)符合招標(biāo)文件要求，推薦其為中標(biāo)候選人。
審查投標(biāo)承諾內(nèi)容
《中華人民共和國政府采購法》（以下簡稱《政府采購法》）第二十三條規(guī)定，采購人可以要求參加政府采購的供應(yīng)商提供有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況，并根據(jù)本法規(guī)定的供應(yīng)商條件和采購項(xiàng)目對供應(yīng)商的特定要求，對供應(yīng)商的資格進(jìn)行審查。最低評標(biāo)價(jià)法的關(guān)鍵是滿足招標(biāo)文件全部實(shí)質(zhì)性要求。對于招標(biāo)文件的部分實(shí)質(zhì)性要求，投標(biāo)人難以提供相關(guān)證明材料，只能在投標(biāo)文件中書面承諾，中標(biāo)后兌現(xiàn)，這就需要采購人在與中標(biāo)人簽訂合同前依法進(jìn)行審查。中標(biāo)通知書發(fā)出后，采購人列出需要審查的實(shí)質(zhì)性承諾內(nèi)容，書面通知中標(biāo)人，按照招標(biāo)文件約定，在一定期限內(nèi)提交相關(guān)證明材料。采購人可以組織有關(guān)工作人員共同參與審查，中標(biāo)人完全兌現(xiàn)投標(biāo)承諾后，方可簽訂政府采購合同。否則，采購人有權(quán)拒絕簽訂合同，并報(bào)同級財(cái)政部門按照政府采購法第七十七條的規(guī)定處理。只要采購人共同堅(jiān)持原則，就可以有效減少投標(biāo)人虛假承諾，凈化物業(yè)服務(wù)采購市場。
切實(shí)加強(qiáng)履約驗(yàn)收
87號令第七十四條要求，采購人應(yīng)當(dāng)及時(shí)對采購項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。采購人可以邀請參加本項(xiàng)目的其他投標(biāo)人或者第三方機(jī)構(gòu)參與驗(yàn)收。履約驗(yàn)收是做好政府采購的最后防線，特別是物業(yè)服務(wù)采購，履約驗(yàn)收將直接檢驗(yàn)服務(wù)效果，確保政府采購質(zhì)量。履約驗(yàn)收的依據(jù)就是采購合同與招標(biāo)文件中約定的考核辦法及標(biāo)準(zhǔn)。考核內(nèi)容主要包括采購項(xiàng)目服務(wù)人員管理、現(xiàn)場日常管理、環(huán)境維護(hù)管理、秩序管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理及其他服務(wù)管理等。考核實(shí)行百分制，根據(jù)實(shí)際履約情況，按照考核標(biāo)準(zhǔn)遞減。考核結(jié)果的運(yùn)用非常重要，一般在招標(biāo)文件中約定好，每月考核一次，考核結(jié)果作為核算當(dāng)月費(fèi)用的依據(jù)，采購人依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)按比例扣減當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)?？己私Y(jié)果也可作為是否終止采購合同的依據(jù)。
?。ㄗ髡邌挝唬焊哧?，四川辰希招標(biāo)代理有限公司；陳仕偉，成都市公共資源交易服務(wù)中心）
小編有話說
關(guān)于物業(yè)服務(wù)采購的實(shí)操問題，業(yè)界一直存有爭議。比如，是該采用綜合評分法還是最低評標(biāo)價(jià)法，方案是否可以作為評分標(biāo)準(zhǔn)等。另外，采購文件要求供應(yīng)商提供業(yè)績證明履約能力，但這是否會(huì)對新成立的企業(yè)構(gòu)成歧視待遇？其實(shí)，對于這些問題的解決，并無標(biāo)準(zhǔn)答案，應(yīng)結(jié)合實(shí)際，按照有利于采購實(shí)施的原則進(jìn)行。如果讀者朋友有更好的建議，歡迎您撰寫成文投至本報(bào)。
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